Investissement immobilier : investir en LMNP

Vous songez à investir dans un appartement neuf à Rennes ? Pourquoi ne pas opter pour un investissement en LMNP ? Ce type de location répond à une demande croissante des locataires. Côté investisseur, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou son pendant loueur meublé professionnel (LMP) permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. La location en meublé génère des revenus exonérés d’impôts, grâce à l’amortissement du bien, et offre de sérieux atouts que les avantages du neuf viennent rehausser. Kermarrec Promotion fait le point sur cette longue liste.

Derrière ces deux acronymes se dissimule un concept bien simple : un propriétaire bailleur qui loue un bien immobilier meublé, par opposition à la location nue. Par meublé, il faut entendre un logement qui comprend les meubles et l’électroménager nécessaire à la vie quotidienne.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) correspond donc à un investisseur qui met en location un bien immobilier sous le régime de la location meublée.

C’est le niveau de revenus qui va marquer la différence de statut entre le statut LMNP ou LMP. Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus annuels dégagés ne doivent pas excéder 23 000 € ou 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Dès lors que l’une de ces conditions est dépassée, c’est le statut LMP qui s’applique, considérant ainsi qu’il s’agit d’une activité principale.

Les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

Ce choix est possible dès lors que les revenus annuels n’excèdent pas 72 600 € pour une location meublée classique ou 172 200 € pour une location meublée de tourisme ou chambres d’hôte. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.

Il est automatiquement appliqué si le montant des revenus locatifs est au-dessus des seuils du micro-BIC ou accessible sur demande. Le régime réel permet de déduire des revenus les charges (intérêt d’emprunt, frais de notaire, frais de gestion.) ainsi que les frais d’amortissement.

Le statut LMP permet en plus des avantages du régime réel de créer du déficit foncier et de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt sur la plus-value en cas de revente.

En plus des atouts liés au régime d’imposition, réaliser un investissement sous le statut LMNP permet :

• D’obtenir un taux de rentabilité plus élevé (grâce au loyer en moyenne 10 à 20 % supérieur par rapport à la location nue)
• De récupérer la totalité de la TVA à 20 % du logement (dans le cadre d’une résidence gérée)

L’amortissement en LMNP est un atout intéressant pour un investisseur au régime réel. Cette prise en compte de la dépréciation des biens mobiliers et immobiliers permet de déduire cette perte de valeur ou ces travaux de ses revenus imposables. Mécaniquement pour l’investisseur, cela permet de ne payer que peu (voire pas du tout) d’impôt.

Bon à savoir : Il est possible de cumuler ces avantages avec le dispositif Censi-Bouvard pour les résidences avec services permettant d’obtenir des réductions d’impôts supplémentaires. Il ne sera cependant pas possible de pratiquer l’amortissement.

Le statut LMNP vous a séduit ? Kermarrec Promotion vous accompagne vers le choix du régime le plus adapté et l’investissement le plus approprié. Contactez nos équipes pour parler de votre projet immobilier.